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背负“地王”压力的房企 接下来该怎么办?

2017-12-01 来源:中国建设报
 
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十几个城市。因此,有些房企迫于资金压力或是拿地必须动工的时效限制影响,“亏本买卖”也只能硬着头皮做,而且现在市场上也已经出现了这样的苗头。例如,前不久南京某楼盘毛坯均价每平方米25700~25900元,该楼盘楼面地价每平方米22000元,房价仅比地价高每平方米3000元左右,接近“地价”卖房。

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如果房地产开发商亏本买卖不做、一直捂盘不售,按照周期判断,起码也要熬过2018年第四季度,那至少这一年里项目资金无法周转。在这种情况下,房企要承担高额的资金运作成本不说,在银行信贷紧缩的市场背景下,企业甚至可能面临生与死的抉择,极有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

尤其是那些在限售城市重阵布局的房企,自然受影响程度也就更大。另外,那些标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业4类拿过“地王”的企业也可能面临命运的转折点。

有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是在今年市场低迷期,“高溢价”就很难实现。同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷,会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

以闽系房企为代表的激进型房企逆袭土地市场,激进拿地,频频制造“地王”,甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额,房企拿地能力严重透支。这类房企在今年银行信贷紧缩的市场背景下,此前以高周转策略回笼资金的手段失灵。同时,资本市场融资成本居高不下,此时,这类企业拿“地王”的快感不在,已经在受到资金链濒临断裂的煎熬。

过度依赖民间资本的企业,最终因为拿地成本、融资成本过高等因素,导致项目定价偏离市场主力需求,销售上遇到瓶颈,企业遭遇资金链危机。没有明确拿地战略与风险评估机制,属于市场跟风者,尤其是在招拍挂拿地现场,意气用事,赢了当时拿地的赌局,但随后市场瞬息万变,这类企业对“地王”楼盘难以把持,市场的赌局能否度过还真值得怀疑。

那么,在“地王”局势不妙的情况下,从具体操盘策略而言,“地王”企业如何应对当前持续银行信贷紧缩的压力?怎样才可以立于不败之地?

首先,开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。企业需要寻求银行财团的大力支持,或是拥有充裕的现金流与融资渠道。今年,为了获得更多资金,无论是重回A股、海外融资、中期票据、债券融资等,越来越多房企在努力开拓创新融资方式。

其次,拿“地王”的相关企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品之间的关系,在推盘和布局上采取“舍卒保车”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题,又要谋求市场份额及长远发展。

在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品,以“现金为王”,其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性,要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长,以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控得好,这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益,也为企业发展带来峰回路转的效应。

最后,合作开发模式,市场资源优化配置,“地王”风险可尽量规避。在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下,土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等,都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。郭广昌接盘上海(楼盘)证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘,复星持有50﹪股权,兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发便是合作开发的典型案例。通过合作拿地或合作开发,在楼市调控的背景下,房企由竞争转为“竞合”,“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗,又相互合作借力,各方也可规避投资开发风险,优化市场资源配置,实现利益最大化。


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