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热点城市房价明显降温 建立长效机制须多策并举

2017-10-10 来源:腾讯房产
 
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楼市调控楼市长效机制

需求端调控:抑制热点地区过热需求

始于今年3月中旬的调控,除包括以往的“限购”、“限贷”、“限价”外,还新增“限售”、“限商”两种调控政策。此外,各地不断上调的首付款比例、持续调高的银行贷款利率以及进一步缩短的贷款年限等措施,均让此前房价上涨过快的楼市出现明显降温。

如在房贷利率方面,8月份全国首套房贷款平均利率为5.12%,相当于基准利率的1.04倍,环比7月份上升了2.47%,连续8个月上升;比去年8月份的4.44%上升了15.35%。值得关注的是,这是2016年以来房贷利率首次突破5%大关。不仅一线、二线城市在首套房贷利率方面持续加码,一些小县城也开始上调首套房贷利率,有一些地区的上调幅度甚至超过深圳、广州等一线城市。

作为本轮楼市调控中的先行军,北京市的房贷利率经历了六次调整,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流,部分银行甚至将首套房贷利率上调到基准利率20%的水平。

对此,中国人民银行营业管理部9月18日公开回应:房贷利率调整符合政策要求和导向,积极支持。

“目前观望情绪浓厚,随着房贷利率持续上调,进一步提高了购房成本。”王先生介绍说,虽然他已将固安房子的挂牌价下调,但打电话咨询的人依然寥寥无几。

事实上,本轮楼市调控的效果已在多个热点城市显现。国家统计局发布的2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。三线城市新建商品住宅价格环比涨幅、同比涨幅均有所回落。

今年楼市政策一方面继续支持高库存的二线城市和三线、四线城市去库存;另一方面,一线城市和热点二线、三线城市密集出台以“五限”为核心的紧缩调控措施。

目前楼市调控主要分为两种,一种是价格调(资料、团购、论坛)控,一种是供求调控。短期来看调控价格是必要的,但长期来看,后续还应从供求关系入手予以调控。

供应端调控:多供地和鼓励“租”

与过去几年的调控政策相比,本轮调控最为显著的特点,就是供应侧频出“大招”。?

据装一网了解,今年4月份,住建部和国土部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,根据商品住房库存消化周期,明确住宅用地的供应规模、结构和时序。

一位大型房企人士在接受业内人士采访时表示,虽然近几年一直在提供给侧结构性改革,但梳理楼市调控政策可以明显看出,多数还是集中在需求侧。上述文件的发布可以说开启了楼市供给侧改革序幕。因为只有多供地,才能改变供不应求的市场预期。

但他也坦言,虽然上述政策对各地政府的供地时间和规模提出明确要求,但这一政策能否显著改变各地供地节奏,仍需各地政府认真落实。可喜的是,目前包括北京、上海、深圳等多个热点城市已用实际行动给出了答案。

随着各地住宅用地供应量的增加,虽然项目尚未入市,但已对房价看涨预期形成抑制。一位居住于北京、且近期有购房计划的冯先生对业内人士说,随着北京供地计划的增加,感受最为明显的就是房价下降,以前卖方为主导的交易格局开始逐步扭转至买方市场,最为明显的就是议价权的增大。

冯先生称,目前他在看房时,关注的不仅仅只是价格,还有户型、朝向、基础设施、小区环境等。

事实上,在本轮楼市调控政策加码的背景下,此前“重售轻租”的住宅市场格局也在悄然发生改变。

今年8月初九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选择广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点;随后,国土资源部与住建部8月29日联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在北京、上海、沈阳、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,政策持续发力鞭策加快住房租赁市场建设;9月21日,住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作。与此同时,各试点城市在结合自身发展情况下,纷纷出台租赁细则或共有产权实施意见。??

建立长效机制 须多策并举

一位一直参与北京市自住型商品房摇号的蒋小姐在接受业内人士采访时坦言,虽然自住型商品房的价格较低,在1.7万元至2.2万元之间,但基本都在五环至六环之间。而且,每次供应房源比较少,印象中最多的一次才供应800套。现在参与摇号的已从最开始的2万多人增加至大约10万人,可谓是一房难求。“对于共有产权房何时入市,我们都抱有高度期待。”蒋小姐说。

北京推出的共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,具有重大意义。是在房地产市场长效机制推进上的又一重大探索,也应该是长效机制的重要组成部分之一。

“当前中国房地产市场已经到了一个历史转折期,即开始进入新房、二手房、租赁齐头并进、均衡发展的阶段。”链家研究院院长杨现领昨日在接受业内人士采访时表示,结合中国房地产发展的阶段特点和现实问题,建立房地产长效机制既要“符合国情”又要“适应市场规律”。整体来看,建立房地产长效机制应当注重以下四个问题:建立市场规则是长效机制的导向、供给侧结构性改革是长效机制的核心、增量改革化解存量问题是长效机制的可行路径、购租并举是房地产长效机制的重要方向。


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